Все об инвестициях

Жилищный кризис накрыл страну вместе с кризисом экономическим и политическим. Сложности в банковской и строительной сфере сделали приобретение вожделенных квадратных метров практически нереальным, даже невзирая на серьезное падение цен на недвижимость.

Однако большинство экспертов жилищного рынка призывают украинцев еще немного подождать, а затем приложить максимум усилий, чтобы в 2010 году обзавестись собственной квартирой, так как именно в наступившем году этот рынок достигнет своего дна.

Директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур причин для дальнейшего падения цен не видит: «Рынок уже сформировался… До марта будет застой в смысле покупок, но это не значит, что владельцы квартир будут их отдавать дешевле, им выгоднее дождаться весеннего оживления рынка. А на приличные 1-комнатные квартиры ценой до $60 тыс., пользующиеся наибольшим спросом, цены к весне могут даже вырасти на $1–2 тыс.».

Согласен с ним директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич: «Ценовое дно на жилье достигнуто, дешевле оно уже не будет… Январь – традиционно месяц затишья для сделок, тем более что выборы наложились. Но уже в феврале, думаю, рынок оживится. Хороший симптом – все больше банков возобновляют ипотечное кредитование, это многим позволит снова брать недвижимость в рассрочку. Советую покупать сейчас, пока можно серьезно торговаться – до $2–3 тысяч за 1–2-комнатные квартиры и до $3–5 тысяч – за 3-комнатные. К марту, после выборов, в Киев поедут платежеспособные покупатели из регионов, и тогда торговаться станет сложнее».

Но большинство экспертов призывают с приобретением недвижимости не спешить. По мнению главы Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, падение цен на недвижимость в 2010 году составит в среднем 25 % и будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации в стране и курса доллара. «Если в октябре по Киеву было 1600 сделок, в ноябре – 800, в декабре – 600, то в январе-феврале будет по 200 и 400 соответственно. И те, кому надо будет срочно продать, будут вынуждены уступать 5–7 % от сегодняшней заявленной стоимости, даже на дешевых, популярных вариантах. Такие продажи и создадут тенденцию на рынке: до конца зимы цены будут вяло снижаться и к осени упадут на 11–26 %. В случае девальвации гривни снижение может быть более сильным, в случае резкой ревальвации, наоборот», – прогнозирует эксперт. А осенью произойдет некая стабилизация ситуации и падение цен прекратится.

Директор экономических программ Центра им. Разумкова Василий Юрчишин с Рубановым абсолютно согласен: «Платежеспособность населения в будущем году не восстановится. Это сделает невозможным обслуживание жилья среднего ценового сегмента – спрос на него снизится, и владельцы будут продавать его с некоторым дисконтом, а иногда даже с существенными потерями для себя».

Некоторое снижение цен прогнозирует и директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк: «Будет тренд на снижение цен минимум на 2–3 % до весны. Многие владельцы жилья сняли его с продажи в надежде на возобновление роста цен, но ему неоткуда взяться: доходы у людей не увеличиваются, а ипотечные кредиты, если и дают, то под нереальные для среднего клиента проценты».

Что касается новостроя, то ситуация в этом сегменте также неоднозначна. Застройщики и риелторы уверяют, что снижать цену уже просто некуда, но эксперты подчеркивают, что при нынешней финансово-экономической ситуации в стране у них просто нет другого выхода.

Директор по маркетингу консалтинговой компании «Канзас» Владислав Мишук в падение цен не верит: «Я не верю в возможность удешевления до весны квартир в готовых домах. В 2009-м ни один новый проект не был начат, а кто не может достроить дома, скорее заморозят их и будут ждать возобновления кредитования со стороны банков и спроса со стороны покупателей».

Не согласен с ним глава информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов: «Спрос невелик, и если строители не будут уступать, клиенты с деньгами уйдут на рынок «вторичной первички» – там хозяева новых квартир в уже введенных в эксплуатацию домах уступают при торге 5–15 % от их номинальной стоимости».

Большинство прогнозов сводятся к тому, что падение стоимости жилья будет продолжаться до весны 2010-го. Именно этот период характеризуется специалистами как второе ценовое дно. Тогда стоимость недвижимости достигнет уровня марта 2009-го, когда самые дешевые однокомнатные квартиры в Киеве продавались по $35 тыс. А некоторые аналитики рынка и вовсе убеждены, что уже в 2010-м квадратный метр в столице можно будет приобрести максимум за $1000.

Замглавы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь рассказала: «Цена «крыши над головой» не соответствует ни реальным доходам населения, ни экономической ситуации в стране. Это же ненормальная ситуация, когда сегодня за квадратный метр киевской «малосемейки» на окраине просят $2100. У бедных людей таких денег нет, а богатые жить в подобной квартире не захотят». Серьезный обвал цен она прогнозирует на лето нынешнего года.

Информация к размышлению

Ипотечные ссуды предоставляют не больше десятка банков – против 60 учреждений в начале 2008 года. Кредит на квартиру на вторичном рынке сроком на 10 лет сейчас можно получить только в 7 банках, на 15 лет – в 4 финучреждениях, а на максимальный срок (20 лет) – только в 3 банках.

Процентные ставки по ипотечным ссудам для большинства населения остаются на уровне 24-30 % годовых против 14-16 % в начале 2008 года. Правда, уменьшилась сумма первоначального взноса: если осенью прошлого года банки требовали самостоятельно заплатить за квартиру не менее 50 % стоимости, то сейчас некоторые уменьшили сумму до 25-30 %.

Строительная отрасль находится в состоянии глубокого застоя. По информации Госкомстата, объем жилья, введенного в эксплуатацию в I половине 2009 года, упал практически вдвое — до 2,26 млн кв. м.

По данным риелторской компании «Траектория», сегодня только 100 застройщиков из 250 компаний, работавших в Киеве в конце 2008-го, заканчивают свои объекты, 120 — провели обследование зданий и закрыли объекты или отложили реализацию проектов на неопределенный срок, 30 — обанкротились.

По оптимистичному прогнозу представителей Минрегионстроя, объемы нового жилья в 2009-м составят всего 6,3 млн кв. м (что характерно для показателей 2003-го), тогда как в прошлом году было введено в эксплуатацию 10,5 млн кв. м.

Источник: УРА-Информ.