В последние годы в Киеве наблюдается растущий тренд на преобразование первых этажей жилых домов в коммерческие пространства, такие как кафе, салоны красоты и магазины. Инвесторы приобретают эти помещения у предыдущих владельцев, меняют их статус на нежилой и иногда проводят первичный ремонт перед сдачей в аренду.

Публикуемые в Telegram новости сообщают, что эта тенденция не нова, однако она получила новый импульс из-за переезда предпринимателей в Киев и борьбы местных властей с малыми архитектурными формами (МАФ).

Мы исследуем текущие тренды в переоборудовании старых жилых помещений под коммерцию, стоимость аренды и спрос на такие объекты.

Почему бизнес выбирает первые этажи

На одной из улиц в спальном районе Киева, ведущей к метро, ранее функционировали в основном киоски. Однако, за последний год ситуация кардинально изменилась. Программа городских властей по сносу временных построек, стартовавшая в 2015 году, достигла этой улицы.

Магазинам, кафе и другим мелким бизнесам, ранее размещавшимся в МАФах, пришлось искать новые помещения, и многие из них нашли их неподалеку от прежних мест. В то же время, на первых этажах нескольких старых жилых домов начали проводиться ремонтные работы – расширение окон, установка новых дверей и покраска фасадов. Эти объекты быстро выставлялись на аренду.

Многочисленные объявления об аренде на платформе OLX указывают на работу одной компании, которая занимается переводом жилых помещений в коммерческие. Как рассказал владелец компании “Магазин Киева” Алексей Мурин, такие инвесторы выкупают квартиры, переводят их в нежилой фонд и сдают в аренду.

Мурин отмечает, что спрос на аренду небольших площадей, особенно от предпринимателей, переехавших из пострадавших регионов, является одним из основных факторов этой тенденции.

Руслан Соболь, глава ассоциации владельцев малого и среднего бизнеса (АВМСБ), связывает это с активной кампанией местных властей против МАФов, что создает дефицит малых торговых помещений.

Кому не подходит работа в старых домах

По словам аналитика рынка недвижимости Виктории Берещак, дефицит малых помещений в Киеве наблюдается уже до начала войны. В 2021 году спрос на коммерческую недвижимость до 60-80 м² в новых жилых комплексах был высоким, но предложение было ограниченным.

Ольга Насонова, владелица компании “Ресторанный консалтинг”, указывает, что спрос на заведения рядом с домом увеличился с начала пандемии, что также способствовало росту интереса к “соседскому маркетингу”.

Тем не менее, не все бизнесы подходят для работы в старых жилых зданиях. Особенно это касается ресторанов, которые требуют значительных затрат на инженерные коммуникации и вентиляцию. В старых домах обычно открываются кафе, небольшие магазины и сервисы.

Как инвестору организовать переселение владельцев и переговоры с соседями

Берещак отмечает, что выкупом и перепрофилированием жилых помещений занимаются в основном частные инвесторы, которые сталкиваются с трудностями, связанными с согласованием с собственниками квартир, ОСМД и ЖЭКом.

Алексей Мурин уточняет, что для покупки квартир в привлекательных местах часто требуется договариваться с владельцами о переселении. Этот процесс может включать поиск нового жилья для старых собственников и дополнительные компенсации за неудобства.

Стоимость и доходность коммерческой аренды

Инвестиции в перевод жилых помещений в нежилые зависят от локации. На проходных улицах сумма инвестиций может начинаться от $100 000, а окупаемость проекта составляет около 9,5-10 лет. Арендные ставки варьируются от 1300 до 1500 грн за квадратный метр.

В новых жилых комплексах ставка аренды определяется уровнем заселения и качеством инфраструктуры и составляет от $10 до $20 за квадрат. В старых домах ставки могут быть как $7, так и $15-20 за квадрат, в топовых ТРЦ – $20-25 за квадрат.

После начала полномасштабной войны ставки аренды снизились на 15-30%, особенно в старой жилой застройке и на площади от 150 м².